Синергия жилья, торговли и офисов: польза для всех

Мечтой многих жителей современных мегаполисов является возможность жить, работать, делать покупки и развлекаться в одной локации, не совершая многочасовых переездов по пробкам из одного конца города в другой. Удовлетворить эту потребность призваны многофункциональные проекты, сочетающие в себе жилые, офисные и торговые пространства

 

«Москва-Сити». Фото с сайта jerrypic.com

Аналитики компании «Метриум Групп» подготовили обзор МФК именно с апартаментами (как родоначальника данного формата) на первичном рынке в старых границах Москвы, в которых одновременно сочетаются все три основные функции. Как показало исследование, таких проектов сегодня насчитывается 15. При этом возможность сосредоточить большинство своих жизненных потребностей в одном месте стоит от 4,6 млн до 1,48 млрд рублей.

Mixed-use девелопмент (дословно – смешанное использование) сегодня является одним из главных трендов в развитии современных городов. Застройщики, специализирующиеся на каком-то одном сегменте недвижимости – жилой, офисной, торговой – постепенно сдают позиции, уступая места многопрофильным компаниям, в основе проектов которых лежит синергетический эффект сразу нескольких форматов.

Многофункциональные комплексы, в которых сочетается возможность проживания, работы, совершения покупок и обеспечения других повседневных нужд, открывают массу преимуществ для покупателей недвижимости. Самое главное – это отсутствие необходимости передвигаться по городу между домом, работой и магазинами. Ведь все необходимое сосредоточено в одном месте. Грубо говоря, жители МФК могут спуститься в торговый центр в тапочках, купить все нужные продукты и подняться обратно в свои апартаменты. Также у них есть возможность арендовать или приобрести офис в том же или соседнем здании, сократив тем самым время в пути на работу с нескольких часов по пробкам до считаных минут пешей прогулки.

Из этого преимущества вытекают и многие другие:

- снижение расходов на транспорт (топливо для автомобиля, оплата проезда в общественном транспорте);
- уменьшение износа личного автомобиля и его более высокая стоимость при последующей перепродаже;
- экономия времени – основного человеческого ресурса, который может быть с пользой потрачен на общение с семьей, занятия спортом, хобби и т.д.;
- повышение уровня психологического комфорта и отсутствие стресса из-за малого количества сна, страха опоздать на работу и т. д.

Как это нередко случается, проекты, в основу которых положена синергия разных форматов недвижимости, пришли в Россию из-за рубежа. По всему миру уже реализованы и продолжают строиться немало многофункциональных центров. Одним из лидеров в этом направлении являются Соединенные Штаты Америки.

К примеру, в феврале 2003 года на Манхеттене был торжественно открыт Time Warner Center. Он представляет собой комплекс из двух 229-метровых башен, объединенных общей стилобатной частью. В стилобате разместился торговый центр с магазинами топовых брендов, а башни занимают жилые помещения и головной офис крупнейшей мировой медиа-корпорации Time Warner Inc.

По данным одной из самых популярных американских баз недвижимости Trulia, на сегодняшний день квартир в открытой продаже в самом Time Warner Center нет. Однако можно приобрести жилую недвижимость в соседних небоскребах с видом на него. Цены варьируются от $9,5 млн (приблизительно 623,9 млн рублей) за квартиру площадью 148 кв. м, до $36 млн (2,36 млрд рублей) за роскошный пентхаус площадью 440 кв. м. Все лоты представлены с полной отделкой и меблировкой.

Не отстает от американского медиа-гиганта и Британская радиовещательная корпорация (BBC). Компания в настоящий момент ведет строительство целого медиа-города в Салфорде, входящем в агломерацию Большой Манчестер. Проект так и называется – MediaCityUK. Он занимает площадь 81 га и реализуется в несколько очередей, часть из которых уже построена. Помимо штаб-квартиры BBC и студий телекомпаний, входящих в корпорацию, в MediaCityUK разместились офисы, торговая, жилая недвижимость и Салфордский университет.

Согласно британскому сервису Zoopla, цены здесь начинаются от 115 тыс. фунтов (11,49 млн рублей) за однокомнатную квартиру площадью 33 кв. м. Ценовой максимум на текущий момент составляет 240 тыс. фунтов (23,98 млн рублей). За эту сумму можно приобрести квартиру с двумя спальнями на 20-ом этаже с видом на реку Ирвелл. Все квартиры в данном проекте также продаются с ремонтом и мебелью.

В России многофункциональные комплексы с апартаментами стали появляться на базе деловых центров, девелоперы которых в кризисные 2008-2009 годы стремились диверсифицировать свой бизнес, предлагая рынку недвижимость разных категорий. Позднее в Москве стали появляться проекты МФК и с квартирами, но все-таки апартаменты в этом формате были первичны и до сих пор превалируют в структуре предложения.

«Формат mix used development сегодня претерпевает активную трансформацию: ранее многофункциональные комплексы были «заточены» скорее на офисных работников, а торговая и жилая составляющие являлись сопутствующими функциями, - говорит Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group. - Сейчас с учетом актуальных потребностей рынка на первый план в таких проектах выходят потребности будущих жителей: снижается доля офисов в комплексах, расширяются площади для развлекательной инфраструктуры и центров здоровья, появляются интересные ноу-хау. Очевидны и преимущества для города: появление МФК способствует также редевелопменту бывших территорий промышленных зон, расположенных за пределами ТТК, в спальных районах старой Москвы, и придает новый импульс к развитию. Благодаря офисным площадям, создаются новые рабочие места, наличие качественного локального торгового центра снижает маятниковость и нагрузку на транспортную инфраструктуру».

Самым известным российским синергетическим проектом, который приводится в пример даже в англоязычной Википедии, является Московский международный деловой центр «Москва-Сити». Этот проект, старт которому дал бывший столичный градоначальник Юрий Лужков еще в далеком 1992 году, на сегодняшний день является полноценным «городом в городе»: в августе этого года в СМИ активно тиражировалась история о некоей девушке Ксении, которая полгода безвылазно провела в «Москва-Сити», живя здесь, работая и развлекаясь.

На первичном рынке в «Москва-Сити» сегодня представлены 5 комплексов апартаментов: «ОКО», «Город Столиц», «Башня Восток» комплекса «Федерация», «Меркурий Сити» и IQ-Квартал. Площадь апартаментов в столичных небоскребах варьируется от 61,8 до 600 кв. м. Самая доступная стоимость «квадрата» в комплексе «ОКО» - 360,9 тыс. рублей. Максимум отмечен на уровне 1,73 млн рублей за квадратный метр. За эти деньги предлагается пентхаус площадью 450 кв. м на последних этажах проекта «Город Столиц». Его общая стоимость составляет 780 млн рублей. Данный лот делит первое место среди самых дорогих апартаментов в «Москва-Сити» с пентхаусом площадью 600 кв. м в проекте «ОКО», выставленным на продажу за аналогичную сумму.

«Вряд ли будет преувеличением утверждение о том, что многофункциональные комплексы сегодня являются одним из самых комфортных форматов для проживания в большом городе, - резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Высокий темп жизни в крупных мегаполисах неизбежно приводит к повышению уровня нервозности населения, ухудшению здоровья и т.д. Избежать этого можно, если сократить до минимума свои передвижения по Москве. Такую возможность как раз и предлагают МФК, объединяющие в рамках одного проекта апартаменты, офисную и торговую недвижимость. Помимо преимуществ для самих жителей, mixed-use девелопмент решает и ряд более масштабных проблем. К примеру, за счет сокращения перемещений жителей по городу, уменьшается количество автомобилей на улицах, снижаются объемы выбросов вредных веществ, становится меньше заторов на дорогах. А для девелоперов это возможность диверсифицировать бизнес, зарабатывая одновременно в разных сегментах недвижимости. Таким образом, синергия жилья, офисов и торговли приносит пользу всем».