Улучшится ли ситуация на отечественном рынке ипотечного жилищного кредитования?

На этот вопрос отвечает Михаил Анциферов, руководитель группы компаний ГФТ.

Проект Fintimes.ru открывает интерактивную авторскую колонку Михаила Анциферова, руководителя группы компаний ГФТ (Гибкие Финансовые Технологии).

В данной рубрике читатели могут пообщаться с экспертом и получить консультацию по вопросам, касающимся инвестирования средств на российском фондовом рынке, доверительного управления, ПИФов, кредитных фондов, рынка ценных бумаг, а также всего, что имеет отношение к инвестиционно-финансовой сфере.

Для связи со специалистом пишите на адрес suvorova@post.km.ru

Вопрос: Есть ли перспектива улучшения ситуации на отечественном рынке ипотечного жилищного кредитования? Какие шаги предпринимаются участниками рынка в этом направлении?

Ответ Михаила Анциферова, руководителя группы компаний ГФТ (Гибкие Финансовые Технологии):

Ещё пару лет назад развитие рынка ипотечного жилищного кредитования шло семимильными шагами. Создание в 1997 году такой госструктуры, как ОАО «АИЖК» - регулятора и «законодателя моды» в этой области, создало условия и запустило работу системы ипотечного жилищного кредитования и рефинансирования, что повлекло за собой в 2003-2007 годах ипотечный бум в стране.

Не секрет, что сегодня ипотечное жилищное кредитование испытывает значительные трудности. За первое полугодие 2009 года по данным Банка России населению выдано кредитов на сумму 55,3 млрд. руб. Для сравнения в I полугодии 2008 года было выдано ипотечных кредитов на сумму 339,1млрд. руб. Таким образом, объём рынка ипотеки уменьшился более чем в 6 раз. При этом основной объём выдачи новых ипотечных кредитов поддерживается преимущественно за счёт крупных банков с государственным участием или за счёт рефинансирования со стороны АИЖК.

Потенциальные заёмщики стали ещё неувереннее и менее платёжеспособны, условия кредитования ужесточились, а кредиторы стали «жаднее». Как известно, основными причинами отказа кредитных организаций от выдачи ипотечных кредитов являются отсутствие рынка долгосрочных кредитных ресурсов, повышение риска невозврата кредитов заёмщиками в связи с ростом безработицы и падением доходов населения, а также наметившаяся тенденция снижения цен на рынке жилья и увеличение риска снижения стоимости заложенной недвижимости.

Способность банков наращивать объемы выдаваемых кредитов напрямую зависит от возможности продажи (возмездной уступки) на рынке банками прав требований по уже выданным кредитам – рефинансировании кредитов. Если такая возможность отсутствует, банки способны выдавать новые кредиты только в пределах свободных от обязательного резервирования собственных средств и по мере полного погашения ранее выданных: общий объем выданных кредитов всегда детерминирован нормативами обязательного резервирования и возможными объемами привлекаемых банками средств. Продажа прав требований по выданным кредитам в большинстве стран с развитыми финансовыми рынками осуществляется путем выпуска на такие права требования ценных бумаг (секьюритизации активов), размещаемых среди широкого круга инвесторов. Чем более развит рынок таких инструментов и его инфраструктура, тем быстрее возможен оборот активов через их рефинансирование. При этом скорость такого оборота напрямую влияет на темпы наращивания банками объемов кредитования.

В качестве антикризисных мер, разрабатываются различные государственные программы помощи как физическим лицам (заёмщикам), так и юридическим (например, застройщикам, которые из-за нехватки финансирования и падения цен на рынке недвижимости не могут завершить строительство либо реализовать построенное жильё).  

Так, в соответствии с поручением Правительственной комиссии по повышению устойчивости развития российской экономики Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) разработало так называемую программу «Стимул», направленную на стимулирование кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства жилья эконом класса, и физических лиц, приобретающих жилые помещения в рамках данных проектов. Программа нацелена на финансирование проектов жилищного строительства, отвечающих параметрам жилья эконом-класса. Поддержка, прежде всего, будет направлена на проекты, в которых уже участвуют физические лица, зарегистрированные как участники долевого строительства.

Участниками программы, помимо АИЖК, являются кредитор, осуществляющий финансирование проекта жилищного строительства и принимающий риск завершения строительства, а также гарант по сбыту, предоставляющий гарантии (аферты) и приобретающий не реализованные на рынке жилые помещения. АИЖК же в данном случае выступает источником фондирования кредитора/гаранта по сбыту и обеспечивает гарантии рефинансирования возникающей ипотеки по объекту.

Принцип действия программы заключается в следующем. Банк, желающий осуществлять финансирование проекта жилищного строительства, заключает с АИЖК соглашение о фондировании, в рамках которого ему предоставляется возможность воспользоваться целевыми займами АИЖК для кредитования застройщика, участников долевого строительства (физлиц) или/и гаранта по сбыту. Возврат займов предусмотрен после завершения строительства и реализации недвижимости и совпадает с датой наступления обязательств АИЖК по рефинансированию.

Ожидается, что реализация подобных проектов обеспечит завершение в срок строительства жилых объектов, повысит активность участия граждан в ипотечном кредитовании, а также позволит стабилизировать цены на рынке жилья.

В качестве примера могу привести проект в Саратове, в котором наша компания принимает непосредственное участие в качестве одного из разработчиков и гаранта по сбыту. Для  реализации проекта по строительству многоквартирного дома эконом-класса объединились четыре участника: АКБ «Пересвет» в качестве кредитора проекта, инвестор, АИЖК и наша компания «Ипотечные финансовые технологии», входящая в группу компаний ГФТ. Проект уже запущен и мы надеемся, что этот опыт получит свое развитие и положительные результаты.

Безусловно, кризис не добавил оптимизма участникам ипотечного рынка. Но это временное явление. «Свет в конце туннеля» уже виден невооружённым глазом, и главное сейчас - вовремя включиться в процесс, выйти из «кризисной спячки». Что касается перспектив, то на развитие ипотеки мы просто обречены, хотя бы по той причине, что на сегодняшний день экономические условия и уровень жизни россиян, к сожалению, не предполагают другого более-менее массового способа улучшить свои жилищные условия.