Как инвестировать в землю?

На этот вопрос отвечает Михаил Анциферов, руководитель группы компаний ГФТ.

Проект Fintimes.ru открывает интерактивную авторскую колонку Михаила Анциферова, руководителя группы компаний ГФТ (Гибкие Финансовые Технологии).

В данной рубрике читатели могут пообщаться с экспертом и получить консультацию по вопросам, касающимся инвестирования средств на российском фондовом рынке, доверительного управления, ПИФов, кредитных фондов, рынка ценных бумаг, а также всего, что имеет отношение к инвестиционно-финансовой сфере.

Для связи со специалистом пишите на адрес suvorova@post.km.ru

Вопрос: Как инвестировать в землю?

Возвращаясь к теме инвестирования, хотелось бы рассмотреть такой  его аспект как  вложение средств  в земельные активы. Как говорил Марк Твен: «Покупайте землю, её больше не делают». И, в общем-то, был  прав. Именно собственная  земля, на мой взгляд, способна обеспечить жителям большого города персональный островок стабильности,  а также реальную возможность выгодно вложить свои средства.

Как известно, земля  в столице очень дорога и для  среднестатистического москвича практически  недоступна. Многие из тех, кто не располагает  средствами для покупки земли  в городе, обращают свой взгляд за его  пределы. Земельные участки в  ближнем Подмосковье в расчет, как правило, не берутся, цены на них  почти такие же, как в Москве. Земля же, отдаленная от Москвы на расстояние от 200 до 300 километров, – уже более реальный вариант.

Период приватизации сельскохозяйственных угодий в нашей стране уже закончился. Огромное количество земельных участков оформлено свидетельствами о частной собственности. Эти участки земли стали рыночным товаром, а финансовый кризис уронил цены на этот товар до нереально низкого уровня.

При выборе территории для осуществления подобных инвестиций есть смысл ориентироваться на регионы, примыкающие к границам МО. Особенно привлекательными для  москвичей являются территории, расположенные между двумя крупнейшими экономическими и социальными центрами страны -  Москвой и Санкт- Петербургом, и находящиеся в диапазоне от границ МО и до срединного рубежа (примерно 360 км. от МКАД). Сейчас это наиболее перспективная территория с реконструированными и вновь строящимися объектами транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры.

Несколько рекомендаций по выбору места. Оно должно быть:

- окружено лесами  и иметь расположенный рядом водоем;

- обеспеченно  возможностью добраться не только  на автомобиле, но и на общественном  транспорте;

- находиться рядом с деревней, в которой на постоянной основе живут люди и которая как минимум электрофицированна (а как максимум снабжена газом);

- обеспечено  необходимыми коммуникациями: подъездной  дорогой (хотя бы в гравийном  исполнении) и электроэнергией. Остальные  коммуникации (водоснабжение и канализация)  можно организовать самостоятельно. 

Что касается транспортной доступности, то такие территории сейчас становятся все более легко достижимыми за счет организации движения скоростных электричек и большого количества проходящих поездов. Главное, чтобы схемой организации пассажирских перевозок РЖД была предусмотрена их остановка на небольшой удаленности от выбранного объекта инвестиции (10-20км).

Актуальность  приобретения личного земельного участка  определяется ещё и климатическими изменениями, свидетелями которых мы являемся. По прогнозам зарубежных исследователей и российских экспертов на ближайшие три десятилетия (вплоть до 2040 года) придутся невиданно жаркие, засушливые сезоны. «Волны жары» будут регулярно проходить по всему миру и по территории России, так как наша страна  находится относительно близко и от горячих степей Казахстана и от Средиземноморско-Сахарского воздуха. Серьезное изменение почвы, не получающей достаточного количества влаги, негативно скажется на выращивании зерновых культур, хлопка, сои и винограда. В результате урожаи могут резко сократиться, что вызовет повышение цен на сельскохозяйственную продукцию.

В подобной ситуации покупка участка земли становится для жителей столичного региона не просто перспективным вложением личных средств, но также возможностью приобретения убежища от различных климатических аномалий и обеспечения потребностей семьи в экологически чистой овощной и плодово-ягодной продукции.

Тем же, кто думает о коммерческом использовании территории, необходимо знать некоторые особенности  этого вопроса.

Под коммерческим использованием понимается, прежде всего, изменение юридического статуса территории, деление ее на индивидуальные участки и их розничную продажу. Другим вариантом является застройка территории объектами и их эксплуатация на постоянной основе, в том числе создание: фермерских хозяйств, работающих по схеме экологического туризма, баз отдыха, специализирующихся на организации рыбалки и охоты, а также доходных поселков.

Стоимость земли сельскохозяйственного назначения и для сельхоз производства на удалении от 350 км. от Москвы начинается от 750 рублей за сотку. Как правило, для получения оптовой цены необходимо приобрести в собственность участок земли площадью не менее 10 Га. Таким образом, общая стоимость приобретаемого актива составит примерно 750 000 рублей. Расходы на оформление сделки не превысят 1% (7 500 рублей). Срок государственной регистрации сделки – около 30 календарных дней.

Далее необходимо будет организовать изменение вида разрешенного использования с переходом от сельхоз производства к дачному строительству или садоводству. При этом категория земли останется неизменной – земля сельскохозяйственного назначения. Затраты на совершение такой операции составят примерно 15% от стоимости приобретенного участка, то есть 112 500 рублей, а по времени это займет около трех месяцев. 

Следующий шаг  – межевание, то есть раздел общего участка на индивидуальные (площадью примерно 20 соток каждый). В результате получится примерно 45 участков. Затраты на межевание составят примерно 5% от стоимости земли – 33 750 рублей. Сроки проведения работ – от одного месяца. На каждый участок земли, образованный в результате раздела, необходимо оформить свидетельство о праве собственности.

Как видно из этого несложного примера, общая сумма инвестиций в такой ситуации составит 897 000 рублей, а себестоимость каждой из 900 соток (45 участка по 20 соток каждый), предназначенных к розничной продаже, составит 996 рублей. Реальная же рыночная стоимость сотки индивидуального участка земли площадью 20 соток на таком удалении от Москвы, предназначенного для дачного строительства или садоводства (то есть с правом возведения капитального дома) составляет не менее 2 000 рублей за сотку. Кстати, дополнительной опцией по таким участкам является право постоянной регистрации (прописки). Таким образом, рыночная стоимость всего актива, в результате перечисленных выше организационно-юридических мероприятий, как минимум удваивается. И если даже период розничной реализации участков затянется на четыре-пять лет, доход на инвестированный капитал составит не менее 20-25% в год.

Ценность такого актива не будет зависть от колебаний курса валют, стоимости барреля нефти или унции золота. Его невозможно  украсть, он не испортится, его обслуживание (налогообложение) стоит копейки в прямом смысле слова, так как величина земельного налога на земли сельхоз назначения – мизерная. Кроме того, после третьего года нахождения участка земли в собственности, в случае его продажи, полученный доход освобождается по действующему законодательству от налогообложения.