Азбучные истины в сделках с жильем, которые мы не всегда соблюдаем

Покупка жилья по праву считается одной из самых важных сделок в жизни каждого человека и, соответственно, как и большинству крупных операций, ей сопутствует огромное количество рисков

Поэтому нужно не полагаться на авось, не вникая в суть сделки, и рассчитывать, что за вас все сделает риелтор, а подходить к приобретению недвижимости осознанно и как можно более подготовленным. Причем это касается не только покупателей, но и продавцов – в сделках с недвижимостью от обмана не застрахованы обе стороны баррикад. Поэтому для того, чтобы «сделка всей жизни» прошла успешно, без подводных камней, нужно быть предельно внимательным к каждому подписанному документу (а их будет немало) и быть осведомленным в целом ряде вопросов (благо сегодня существуют юридические консультации и Интернет).

Как рассказывает Лев Литовкин, руководитель офиса «Митино» компании «ИНКОМ-Недвижимость», порталу www.riarealty.ru, первый пункт, с которым сталкивается человек, желающий продать или купить жилье, – это оценка объекта. Учитывая, что сегодня мало кто готов терпеть даже незначительные убытки, нельзя полагаться на то, что ради вас кто-то пойдет на заведомо невыгодную сделку. Тем более что сегодня в Сети можно всегда сделать примерную оценку желаемой или продаваемой недвижимости.

Если говорить о вторичном рынке, то способов оценки квартиры сегодня предостаточно.

Для этого можно обратиться в независимую оценочную компанию, пойти на консультацию в риелторское агентство, а можно, предварительно узнав примерные цены, попытаться самому прикинуть, на сколько может потянуть объект. Обычно при оценке жилья учитываются следующие факторы: месторасположение квартиры, транспортная доступность, инфраструктура района, тип дома, экологическая составляющая и, конечно, состояние самой квартиры, а также планировка, необходимость дооформлять документы (к примеру, узаконить перепланировку, утрясти наследственные дела и т. п.) и так далее.

Так, по словам эксперта, «однушка», расположенная в пяти минутах ходьбы от станции метро, стоит на 5% дороже, чем та, путь до которой составляет от 6 до 10 минут. И, как следствие, цена квадратного метра в домах, расположенных в пределах 10-15 минутах от метро, стоит на 5% дороже, чем в тех, до которых надо добираться более четверти часа. Более того, парковая зона, расположенная рядом с домом, может увеличить стоимость недвижимости примерно от 5% до 10%. «Так, «трешка» площадью 75 квадратных метров (кухня – 10 квадратных метров) в панельном доме на улице Сокольнический Вал, примыкающей к парку «Сокольники», оценивается в 16 миллионов рублей. При этом аналогичная по всем характеристикам квартира, но чуть дальше от парка – на Сокольнической площади, стоит в среднем на 8% дешевле (14,7 миллиона рублей). Вид на водоем добавляет 25-30% к стоимости квартиры», – пишет riarealty.ru.

Но, несмотря на подобный «арифметический прогресс» в увеличении стоимости жилья, не нужно думать, что цена может расти бесконечно – здесь продавцам лучше поумерить свои аппетиты. Ведь доход от продажи недвижимости не может быть заоблачным – слишком высокая цена, скорее всего, отпугнет потенциальных покупателей. В то же время, если стоимость жилья занижена, это не всегда признак опасности, говорит Лев Литовкин. Некоторые объекты могут быть дешевле на 10-20% из-за срочности продажи. Причем дело может быть даже не в самой квартире и ее недостатках – цену может занизить сам продавец из-за необходимости быстро реализовать жилье. Но таких предложений на рынке бывает крайне мало, поэтому надеяться на чудо все-таки не стоит.

Итак, примерную стоимость жилья вы для себя обрисовали. Теперь приступаем непосредственно к выбору. Любому покупателю нужно быть предельно внимательным в этом пункте – нужно обращать на любые, даже самые, на первый взгляд, незначительные мелочи. Отмечайте для себя любые скрытые дефекты в понравившейся квартире, этаж, коммуникации… Очень важно социальное окружение – иногда спокойные соседи намного важнее, чем сэкономленная пара сотен тысяч рублей. И, конечно, проверьте юридическую чистоту квартиры – наличие несовершеннолетних детей у продавца, инвалидов, находящихся в местах лишения свободы родственников, недееспособных и т. п. Лучше проверить всю историю квартиры – когда она продавалась раньше, кому, куда выехали предыдущие владельцы, как долго она была в собственности и т. д. Кроме того, нужно удостовериться, что квартира не находится в залоге у банка, что на нее не претендуют какие-либо наследники, что были уплачены все пошлины, а также жилье продает непосредственно собственник, а не кто-либо по доверенности. Как пишет портал, это самые опасные подводные камни, с которыми может столкнуться покупатель. При этом он рискует потерять не только собственные средства, но и саму приобретаемую квартиру.

И вот вы пришли к консенсусу – следующим этапом становится составление и регистрация договора купли-продажи жилья. Именно в этом пункте необходимо быть наиболее внимательным: ведь именно на стадии документов можно попасться на уловки нечистого на руку участника сделки.

«Гражданским кодексом РФ предусмотрены две формы, которые возможно использовать: простая письменная и нотариальная. Практической разницы между ними нет. Письменная форма используется в том случае, если стороны сами знакомы с законодательством и могут грамотно оценить пункты подписываемого ими документа. К услугам нотариуса стоит прибегать, когда нет уверенности в собственной юридической грамотности. Нотариус не только поможет составить договор купли-продажи, но и разъяснит вам все его положения и нюансы», – рассказывает представитель компании «ИНКОМ-Недвижимость». Но, к большому сожалению, даже если вы все-таки обратились к нотариусу (а его услуги обычно стоят недешево), это не застрахует вашу сделку от возможного провала. Помните, что призвать к ответственности юриста вряд ли удастся. И нельзя забывать о том, что любой договор купли-продажи квартиры, независимо от его формы, рукописной или нотариально заверенной, подлежит обязательной государственной регистрации.

И окончательная стадия: после того, как вы утрясли все документально-бумажные дела, можно переходить непосредственно к денежным взаиморасчетам. На сегодняшний день это можно сделать безопасно – через банковскую ячейку. «Почти 100% расчетов по сделкам в Москве проводятся с использованием банковской ячейки. Это, пожалуй, один из самых безопасных способов. В день сделки стороны собираются в банке. Заключается трехсторонний договор, в котором участвуют банк, продавец и покупатель. Будущий владелец в присутствии продавца закладывает деньги в банковскую ячейку, а достать их можно только при предоставлении определенных документов. Минимальный набор – это паспорт и договор купли-продажи. В некоторых случаях стороны дополняют этот список, например, когда в сделке участвуют несколько объектов недвижимости или стороны пришли к соглашению, что часть денежных средств продавец получит только после снятия с регистрационного учета», – пишет www.riarealty.ru. При этом банк является всего лишь третьей, независимой стороной при заключении сделки и контролирует наличие всех необходимых документов при расчете и доступе к ячейке. Этот способ оплаты минимизирует риски участвующих сторон по сделке: покупателя – заплатить деньги и ничего не купить, а продавца – продать квартиру и не получить средства.

Конечно же, существует больше «подводных камней», нежели упомянутые. Это может касаться освобождения квартиры бывшим хозяином, выписки его с регистрационного учета, отчуждения жилплощади и т. д. Поэтому часто лучше прибегнуть к услугам профессиональных риелторов для того чтобы не попасть в лапы к мошенникам и сэкономить собственное время и нервы.