Оформляем сделку купли-продажи самостоятельно

Обычно риелторы пугают потенциальных покупателей недвижимости тем, что на каждом шагу их подстерегают опасности в виде мошенников, «неправильных» документов, судебных тяжб вследствие неправильно оформленных документов, «внезапно» появившихся родственников продавца и т. д.

Конечно, все эти проблемы действительно могут возникнуть, но часто все это делается лишь для того, чтобы покупатель обратился к риелторским услугам. Поэтому нужно знать обязательные шаги по покупке жилья – от выбора квартиры до получения на руки документа о регистрации собственности. При этом многие «пункты» можно пройти самому, минуя риелторские компании. Так, портал о недвижимости www.irn.ru рассказал, что нужно делать, чтобы стать владельцем квартиры самостоятельно.

Первое: вам нужно проверить право собственности на квартиру продавца. Для этого вам нужно заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этом документе будут указаны все официальные данные обо всех предыдущих собственниках квартиры, обо всех имеющихся обременениях, регистрациях или же арестах объекта. Для большего спокойствия покупатель может попросить продавца взять выписку из домовой книги – в ней указывается вся подлинная информация о прописанных и зарегистрированных жильцах по данному адресу, а также копию финансового лицевого счета – здесь можно увидеть основания приобретения прав, информацию о квартире и наличии задолженностей по коммунальным платежам, если они есть. Такие справки можно бесплатно получить в ЕИРЦ-ГУИС, но выдаются они обычно лишь собственнику квартиры или лицам, зарегистрированным в ней. Портал www.irn.ru дает еще один важный совет: «Кроме того, полезно обратиться к базе судов. Если в отношении квартиры есть какие-то судебные дела, то они рассматриваются в суде по месту нахождения объекта. Зная адрес объекта, легко определить, к ведению какого суда он относится. Затем в поиске на сайте суда нужно забить фамилию собственника, и если в отношении этого человека ведется дело, поиск выдаст карточку этого дела со сведениями о предмете спора и о тех, кто предъявляет требования».

После этого нужно скрупулезно проверить все правоустанавливающие документы: на основании чего эта квартира перешла в свое время в собственность предыдущим владельцам – был ли это договор купли-продажи объекта недвижимости, дарения, приватизации или наследования.

«Более привлекателен вариант, когда квартира находится в собственности продавца более трех лет. Три года — это срок исковой давности, соответственно, если все это время квартира находится в собственности, то риск оспаривания права собственности на квартиру предыдущими правообладателями минимален», — считают эксперты.

В случае, если право собственности на квартиру было получено в результате получения наследства, то нужно обязательно прояснить, какие еще наследники могут появиться. Сделать это необходимо, чтобы потом не получить головную боль уже после покупки: ведь, как говорят юристы, какой бы ни была сделка, всегда существует возможность для того, чтобы оспорить ее в соответствии с законом. И даже если суд вы выиграете, то нервов, денег и времени потратите значительное количество. Так, если квартира приватизирована, нужно вместе с продавцом пойти в территориальный орган департамента жилищной политики и жилищного фонда и узнать, каким образом и на основании чего проводилась приватизация, есть ли бывшие родственники продавца, которые в ней не участвовали, но впоследствии могут заявить о своих правах. Подобные справки выдаются только собственнику, поэтому идти в кабинеты лучше вместе с ним. Опять же, если продавец не увиливает от подобных походов, значит ему нечего бояться и он реально заинтересован в нормальной правовой продаже своей недвижимости. Конечно, не всякий продавец готов тратить свое время на походы по департаментам и очереди, но тут придется применить дар убеждения – ведь ваше спокойствие может вылиться в миллионы потраченных рублей.

«Основная масса квартир была приватизирована в 1991-1992 годах, потом в законодательство было внесено требование о том, что несовершеннолетние дети должны участвовать в приватизации, наделяться собственностью, если они на данный момент зарегистрированы на этой площади», - пишет портал.

Обычно за такой справкой обращаются в том случае, если приватизация была сделана прямо перед сделкой. Кроме того, «если при приватизации были лица, которые отказались от участия в ней, то их нельзя снять с регистрационного учета (эти данные можно узнать в выписке ГУИС)». И вот вы удостоверились (благодаря всем собранным документам), что покупка квартиры не грозит вам в последующем какими-либо проблемами, только после этого можно производить какие-либо расчеты по купле-продаже недвижимости.

Чаще всего эта операция производится при помощи банковской ячейки. Так, часто арендуется сразу две ячейки: в первую закладывается сумма, равная стоимости квартиры (если, конечно, вы давали какую-либо предоплату), а во вторую — расписка продавца о том, что он уже получил деньги. И лишь после того, как покупатель получает документ о своем праве собственности, продавец получает деньги за свою недвижимость, а сам покупатель — расписку о том, что деньги были им за квартиру отданы. Иногда все – и средства, и расписка – кладется в одну ячейку, продавцу и покупателю выдается два ключа, и за деньгами в определенный день должны прийти и покупатель, и продавец.

На банковской ячейке также не стоит экономить – это ваша гарантия того, что деньги не «утекут» до того, как вы получите документ о регистрации квартиры на вас, а продавец будет уверен, что деньги в полном объеме дожидаются его сразу после оформления всех документов.

Для того чтобы не запутаться во всех взаиморасчетах, лучше заранее составить предварительный договор купли-продажи, в котором стоит указать условия аванса и других выплат, если они были. Также в договоре купли-продажи нужно непременно в полном объеме описать объект, который вы приобретаете, указать его полный кадастровый номер, номер свидетельства, а также четко прописать порядок расчетов, размер внесенного аванса и общую стоимость квартиры.

Кроме того, нужно составить акт приема-передачи объекта недвижимости. Иногда им же служит договор купли-продажи, но лучше всего составить отдельную бумагу. В настоящее время заверять договор купли-продажи у нотариуса не обязательно – можно обойтись рукописным вариантом. Но если у вас есть средства, лучше не пренебрегать нотариальным заверением. Также необходимо нотариально заверенное согласие супруга на продажу и покупку жилья. В любом случае, если вы посчитаете все свои расходы, госпошлины, траты на организацию сделки, эта сумма будет несоизмеримо меньше, чем услуги риелторов. Поэтому, если знать, какова последовательность оформления документов, какие бумаги нужны и в каких инстанциях их можно взять, вы можете сэкономить немаленькую сумму.