Раскрыты истинные причины высоких цен на жилье
Все обещания российских властей о решении жилищного вопроса в России, которые в последнее время так часто звучат с телеэкранов и страниц газет, на деле не имеют ничего общего с действительностью.
Об этом красноречиво свидетельствуют растянувшиеся на десятки лет очереди на получение муниципального жилья и отсутствие у большинства граждан возможности приобрести жилье самостоятельно. Не менее красноречива и цена квадратного метра, которая, если исходить из представлений наших чиновников и законодателей, должна быть «доступной» - 30-35 тысяч рублей за «квадрат», однако в той же Москве квадратный метр эконом-класса стоит в 3 раза дороже.
Все эти вопросы обсудили на 2-м Всероссийском строительном конгрессе, посвященном проблемам модернизации строительной отрасли в условиях новой промышленной политики. Дискуссии велись, в частности, о развитии саморегулирования в стройкомплексе, реализации федеральных целевых программ, задачах Федерального агентства по строительству и ЖКХ. Выводы были сделаны неутешительные.
В частности, выяснилось, что вступление России в ВТО негативно отразилось на российских застройщиках — они оказались попросту неспособны на равных конкурировать с иностранными компаниями.
Впрочем, на этот счет существует и другое мнение.
«Конкуренция в этом и проявляется - российские компании как строили в России, так и строят, и я не знаю громких примеров, когда иностранные застройщики рвались на российский рынок. Процесс вступления в ВТО не быстрый, и каких-то глобальных изменений в ближайшие годы мы не увидим.», - рассказала KM.RU Марина Тарасюк, заместитель генерального директора Delta estate.
«Если все-таки говорить про строительную отрасль в целом, то здесь скорее всего ближайшие изменения могут произойти на рынке стройматериалов, выход на наш рынок более дешевых зарубежных материалов заставит российских поставщиков снижать цены, что в целом выгодно для застройщиков. Повлияет ли вступление в ВТО на качество строительства, привлечение новых технологий и специалистов - вопрос открытый. Если говорить про жилье премиум-класса, то и сейчас наши застройщики используют самые передовые мировые технологии, натуральные дорогостоящие материалы», - продолжает эксперт.
В ходе обсуждения были выявлены и другие малоприятные факты. В частности, участники конгресса выразили сомнение по поводу выполнимости планов президента и правительства в течение нескольких лет довести стоимость квадратного метра до 30–35 тысяч рублей, сообщает «Независимая газета».
Руководитель экспертного совета комитета Торгово-промышленной палаты (ТПП) по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства Александр Вербицкий и вовсе заявил, что задачи по решению в России жилищного вопроса в действительности вообще не ставится. Десятки миллионов граждан живут в аварийных или ветхих домах. Площадь такого жилья в стране составляет порядка 100 миллионов квадратных метров.
Муниципальное жилье решить проблему с жильем не может, так как очередникам приходится дожидаться своей квартиры не один десяток лет и так и не дождаться ее. А купить квартиру самостоятельно не позволяет крайне низкий уровень доходов и крайне высокие, даже завышенные, цены на жилье.
По данным Росстата, средний доход на человека в России в 2011 году составил 20 702 руб., а уровень расходов – 15 352 руб. Таким образом, откладывать на квартиру среднестатистический гражданин может лишь 5,35 тыс. руб. в месяц. И это максимум. Самая простенькая однушка в среднем будет стоить 1,4 млн. рублей, если планы правительства по стоимости квадратного метра не более 35 тыс. рублей все-таки будут реализованы. Выходит, что для покупки такой бюджетной квартиры придется откладывать почти 22 года.
Причинами такого бедственного положения дел на рынке жилья строители называют недостаточное бюджетное финансирование отрасли, отсутствие четких градостроительных норм, несовершенство действующего жилищного законодательства.
Все эти факторы создают неблагоприятный фон для развития рынка, считают строители. Так, например, лишь 10% руководителей российских строительных компаний считают ситуацию на рынке строительства благоприятной. 75% оценили ситуацию как удовлетворительную, 15% - как неудовлетворительную. При этом 71% респондентов считают, что перемен в ближайшие месяцы явно не предвидится, а 4% и вовсе полагают, что ситуация только ухудшится. Впрочем, 25% опрошенных надеются, что ситуация в строительстве улучшится, но одними надеждами сыт не будешь.
Корни всех проблем с жилищной ситуацией в стране лежат, по мнению застройщиков, в высоком уровне налогов (51%), в высоких ценах на стройматериалы и другие сопутствующие строительству изделия (31%) и... высокий уровень конкуренции со стороны других строительных компаний (36%).
Ожидать снижения цен на жилье, по мнению застройщиков, в ближайшее время не приходится. Даже простое сдерживание цен — задача невыполнимая.
В том, что цены на жилье неподъемны для подавляющего большинства граждан России, есть доля вины и государства. Бюрократия и коррупция привели к тому, что сроки согласования застройщиком разрешения на строительство дома исчисляются даже не месяцами, но годами, а это ведет к дополнительным издержкам. При этом платят за эти издержки, создаваемые по вине чиновников, покупатели квартир.
«Правительство хочет добиться снижение стоимости путем строительства большого объема жилья эконом-класса. Сроки, которые сейчас ставятся для достижения цели, - 2018 год. Шесть лет - это очень долгосрочная перспектива для российского рынка недвижимости, чтобы говорить об эффективности и достижимости. Объемы строительства увеличиваются, а цены как росли, так и продолжают расти. Более того, есть большой покупательский спрос, что и является основной логичной причиной неснижения цен. Безусловно, высоки налоги, стоимость стройматериалов, бюрократия – все это вносит свой вклад в стоимость квадратного метра жилья. Возможно, вмешательство государства поможет решить данные вопросы, раз такие планы уже есть. Но я бы в ближайшие годы не стала ожидать столь резкого снижения цен, в особенности что касается рынка Москвы и Санкт Петербурга», - заключила Марина Тарасюк.
Поэтому заявления правительства о снижении цен на жилье выглядят не более, чем красивой сказкой.
Комментарии читателей Оставить комментарий
как сломать? система сама себя изживет,рухнет как карточный дом,но скорее на это внешние факторы повлияют,как в свое время сауд аравия снизила цены на нефть в трое по указке сша. и всё- полки пустые и развал страны
Полностью согласен с Гогой.Изложил все правильно и доступно.Только не сказал как сломать эту систему.Наверно надо ждать когда люди поймут все это сами,что забота власти с экрана телевизора-это колыбельная для младенца.И надо ждать социального взрыва,когда отчаявшийся народ возьмется за вилы ?
На мой взгляд, рынок недвижимости по своему главному признаку и свойству разбивается на два практически самостоятельных рынка. Т.е. – рынок коммерческой недвижимости и рынок жилья. Элитное жильё это сегмент рынка коммерческой недвижимости (коммерческая жилая недвижимость). А рынок жилья это рынок жилищ для трудящихся. Так же как трюфель и дорогое вино или чёрная икра это не совсем продукт питания, так и элитное жильё не совсем крыша над головой. Хотя конечно кто-то не может мыслить завтрака без икорки и проживания вне просторнейшей спальни в изящном стиле и Альпами или лазурным тёплым морем за окном.
Рынок жилья для трудящихся это тоже что хлеб, молоко, курятина и питьевая вода, а также лекарства первой необходимости.
Вторая категория коммерческой недвижимости - производственная недвижимость. Она может стоить дорого или нет - в зависимости от того какую долю как фактор производства она может внести в стоимость производимого продукта. Например, значимый фактор - расположение офиса для турагентства, или наличие парковочных площадей у торгового центра, или наличие железнодорожной ветки для фирмы, торгующей металлопрокатом. Благоприятные особенности могут делать коммерческую недвижимость уникальной в узком смысле. Элитное жилье может быть уникальное по историческому и климатическому фактору, природному ландшафту. Его цена сформирована редкостью, невозможностью тиражировать.
Но что же с жильём для трудящихся? Какие факторы объективно влияют на стоимость? Понятно, прежде всего - себестоимость. Т. е. необходимые издержки производства. Здесь: стоимость инженерных сооружений, стоимость стройматериалов, рабочей силы, транспортных издержек, стоимости земли под домом. Второе: необходимая рентабельность. О чем ещё можно говорить? О рисках. Могут быть риски системного характера. Связанные, скажем, с угрозой девальвации национальной валюты. Но это фактор общий. У нас в России нет главного риска - в условиях дефицита не бывает отсутствие спроса.
Земля под застройку необходимый фактор стройки. По смыслу земля где планируется застройка жилищ трудящихся, не должна быть дорогой. Земли достаточно. Кто станет спорить. А цену на то, чего в избытке можно задрать только постаравшись.
Жилище для человека предмет первой необходимости. Если жильё недоступно, то невозможно построить крепкую семью. Могут возразить, что для крепкой семьи не это главное. Ну да, ну да. Но я говорю не о том, как желательно и высоко духовно, а о том, что есть и будет статистически. Невозможно без жилища иметь необходимое для продолжения рода количество детей и невозможно обеспечить их физическое здоровье.
Ну, так почему некоммерческое, такое необходимое для выживания и развития нации жильё для трудящихся стоит в разы выше себестоимости? Почему застройщику не вменяется нормативная рентабельность? как она вменяется производителям хлеба и молока. Застройщик уйдет с рынка? Ни в каком случае. Кто покинет ёмкое рентабельное производство. Застройщики локтями будут толкаться и даже предпочтут рентабельность ниже нормативной. Так почему все иначе?...