Покупка недвижимости: как обезопасить себя от потерь в условиях инфляции

Как не потерять деньги при оформлении сделки с недвижимостью в условиях колебания курса рубля

Коллаж © KM.RU

Сделка купли-продажи недвижимости, будь то квартира, загородный дом или коммерческое помещение, занимает далеко не один день. Следовательно, если в экономике наблюдается стремительное падение курса рубля, за время осуществления сделки можно лишиться значительной суммы. Как поступить, чтобы не потерять свои деньги?

Главная задача в сделке состоит в том, чтобы обезопасить себя от возможных потерь в результате инфляции и минимизировать риски. Поэтому в условиях падения курса рубля прежде всего следует зафиксировать оговоренную цену недвижимости на момент подписания договора в российской валюте. Это позволит нивелировать последствия инфляции, советует адвокат Олег Сухов, финансовый консультант инвестиционной компании «Правильные инвестиции и недвижимость».

Если продавец, ссылаясь на статью 317 ГК РФ, настойчиво требует увязать стоимость объекта с курсом доллара или евро, то в обязательном порядке в договор надо внести пункт о «максимальном курсе валюты» или валютную оговорку. Что это такое? «Это своеобразная подушка безопасности инвестора, — поясняет адвокат. — Вы указываете максимальный курс валюты, при достижении которого в одностороннем порядке вправе отказаться от сделки без каких-либо штрафов и пеней. Данная оговорка позволит избежать негативных последствий инфляции рубля и сохранит ваши деньги».

Не соблюдая вышеуказанное правило, покупатель рискует потерять денежные средства на любом этапе сделки. Допустим, он внес аванс, а оставшуюся часть суммы обязался заплатить после регистрации перехода права собственности. Но регистрация требует времени, а курс рубля каждый день падает. И может получиться так, что в итоге покупателю придется заплатить за приобретение недвижимости гораздо больше, чем он предполагал вначале.

Кроме того, покупателю рекомендуется предусмотреть условия, которые позволят ему вообще отказаться от сделки в случае коренного изменения экономической ситуации. Например, если завтра Россия и Запад придут к соглашению по украинскому кризису и геополитическая конъюнктура резко улучшится, то цены на недвижимость упадут. В результате инвесторы, уже внесшие задаток при ранее согласованной цене, понесут существенные убытки, если не выйдут из договора или не добьются уменьшения ее цены.

Наряду с экономическими факторами следует учитывать и юридические нюансы, дающие покупателю право отменить сделку. К таковым относятся выявленные юридические риски, а также невыполнение продавцом каких-либо важных условий, как то: отсутствие регистрации перехода права собственности в согласованный сторонами срок, уклонение продавца от подачи документов на регистрацию или передачи их покупателю, затягивание подписания акта приема-передачи имущества. В условиях инфляции нарушение сроков исполнения обязательств по договору может принести покупателю прямые убытки.

Ежедневное углубление финансового кризиса требует ускорения и самой процедуры государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Общий ее срок по закону не должен превышать 18 дней с момента приема документов.

Можно ли его еще уменьшить? В некоторых регионах да. Например, в Москве, Татарстане, Санкт-Петербурге. Дело в том, что руководитель территориального УФРС (или Росреестра) вправе принять решение о сокращении времени на процедуру регистрации по каждому конкретному делу. Чаще всего территориальный руководитель Росреестра делегирует это право одному из своих заместителей либо специально созданной комиссии по рассмотрению таких заявлений.

Обычно процедура ускорения регистрации регламентируется приказом или положением территориального органа УФРС. Ознакомиться с таким документом можно в офисе или на сайте местного управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

«Стоит особо сказать, — подчеркивает Олег Сухов, — что инфляция не является уважительной причиной для ускорения регистрации, а потому ссылаться на нее нет смысла. Лучше всего подыскать причины, которые либо содержатся в местном документе об ускорении, либо близки им по смыслу».