Ипотеке приказано стать легкодоступной

Одним из своих первых указов президент В.Путин потребовал улучшения ситуации на рынке жилья

Одним из своих первых указов президент В.Путин потребовал улучшения ситуации на рынке жилья. Ставка по ипотеке, говорится в документе, «не должна превышать инфляцию более чем на 2,2 процентного пункта, а стоимость 1 кв. м жилья должна сократиться на 20% благодаря большему объему строительства жилья экономкласса».

В апреле средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам составила 12,1% (статистика ЦБ). Годовая инфляция (апрель 2012 г. к апрелю 2011 г.) была всего 3,6%, и, исходя из формулы Путина, банки не должны были кредитовать дороже 5,8% годовых. Сейчас только один банк мог бы обеспечить требуемую ставку – это Сбербанк. По стоимости фондирования только он соответствует требованиям президента. Однако даже ему пока не удалось выполнить предыдущий наказ Владимира Путина и снизить среднюю ставку по ипотеке до 8%. Но банк старался – он дважды продлевал акцию по выдаче таких кредитов, их объем составил 44,6 млрд руб. За счет пониженного процента банк недополучает более 1 млрд руб. в год, посчитали эксперты. Впрочем, Сбербанк нашел способ выдавать ипотеку еще дешевле. В октябре 2011 г. в Краснодарском крае банк стал принимать вклады населения на специальный ипотечный депозит: под 1-2% годовых в рублях на срок от одного года до шести лет. По истечении срока вкладчик может претендовать на ипотечный кредит до 1,5 млн руб. под 6-8% годовых. Такая ставка достигается за счет вклада и субсидии от краевой администрации. Но пока такие кредиты еще не выдавались.

В соответствии с прогнозом до 2014 г., инфляция не должна превышать 4-6 %, таким образом, максимальная ставка по ипотеке должна быть около 8%. Как это уже было обкатано Сбербанком. Поскольку его ситуация с фондированием уникальна, то остальным банкирам, в том числе из крупных госбанков, нужно будет развивать новые продукты. Прежде всего необходимо создать полноценный рынок длинных денег. Крупные госбанки могут выпустить длинные ипотечные облигации сроком на 5-10 лет. В этом случае возможно и удастся сократить ставку до 9-10% или даже 8%.

Если макроэкономические потрясения обойдут Россию в нынешнем году стороной, то объем выданных ипотечных кредитов превысит 1 трлн руб., отмечается в обзоре «Ипотечное кредитование: нацелились на триллион», подготовленном рейтинговым агентством «Эксперт РА»

В прошлом году объем ипотечного кредитования превзошел самые оптимистичные прогнозы, превысив исторический «максимум» 2008 г. Объем предоставленных ипотечных кредитов составил 717 млрд руб. (против 656 млрд руб. в 2008 г.), что на 90% больше результатов 2010 г. Рекордный рост был во многом обеспечен ускорением рынка в IV квартале, которое происходило на фоне усиления нестабильности на финансовых рынках и анонсирования отдельными банками планов по повышению ипотечных ставок. Часть потенциальных заемщиков предпочла поскорее оформить ипотечные кредиты по более выгодным условиям, что и определило резкий рывок в объемах выдачи к концу года (декабрь обеспечил 14% годовой выдачи). Сказалось и улучшение ситуации на рынке жилищного строительства: впервые с 2008 г. объем введенного жилья показал положительную динамику (+6,6% по итогам 2011 г.).

Сбербанк России продолжает уменьшать свою долю рынка второй год подряд: в 2010 г. она снизилась с 58% до 49%, а в 2011-м упала еще на 4 п.п. Причиной является опережающий рост ипотеки в ВТБ 24 и Газпромбанке, которые нарастили объемы кредитования по итогам 2011 г. в 2,5 раза против умеренного результата Сбербанка России (74%). В результате доля ТОП-3 выросла на 1,5 п.п. и составила 63%.

Если в 2010 г. наблюдалось снижение концентрации на рынке, то в 2011 г. сложилась обратная ситуация. ТОП-20 ведущих ипотечных банков демонстрировали заметно более высокие темпы роста по сравнению с малыми и средними банками, что привело к росту их доли с 74% до 80%.

Доля же небольших банков (ниже 201-го места по активам), напротив, вернулась к показателям двухлетней давности (7,5% против 11% в 2010 г.). Хорошая динамика крупных банков была во многом обеспечена работой партнерских каналов продаж ипотечных продуктов (риелторов, девелоперов).

В связи с озвученными президентскими намерениями любопытен и прогноз агентства «Эксперт РА» по рынку ипотечного кредитования в России. По итогам 2012 г., прогнозирует «Эксперт РА», объем ипотечного кредитования составит 1,1-1,2 трлн руб. «Сдерживающее влияние на рынок в I полугодии окажет наблюдаемый во многих банках рост процентных ставок, – считает руководитель отдела рейтингов кредитных институтов «Эксперт РА» Станислав Волков. – Отличные итоги января (объем выдачи на 90% превысил прошлогодние результаты) нельзя считать показательными: по заявлениям банкиров, такой рост был во многом обеспечен сделками, одобренными, но не оплаченными в декабре 2011-го. Вместе с тем 90% опрошенных нами участников исследования ожидают, что рост процентных ставок по итогам I полугодия не превысит 1,5 п.п. Поддержку рынку окажет расширение участниками рынка своей продуктовой линейки: такие планы есть у 60% опрошенных «Эксперт РА» ипотечных банков. Во второй половине года ожидается умеренный рост спроса на кредиты по мере стабилизации ситуации на финансовых рынках и снижения ставок по кредитам».

Еще интересно то, что президентский указ про ипотеку противоречит идее, высказанной в изготовленной по заказу В.Путина «Стратегии-2020», в которой ученые предостерегали от резкого снижения стоимости жилья, так как это приведет к стагнации стройкомплекса. Есть другой путь – увеличивать доходы населения так, чтобы людям хватало заработков на приобретении квартир и домов.

И еще не детализируется во всех известных ныне документах, очерчивающих деятельность будущего правительства, вот какая проблема: коррупция. Но по подсчетам независимых экспертов изъятие из конечной цены жилья коррупционной составляющей даст и снижение стоимости, и снижение издержек строителей одновременно. С другой стороны, оставляя взятки в неприкосновенности (а они порой удваивают конечную цену), мы обрекаем любые разумные начинания на провал.