Доходные дома в современной России: плюсы и минусы

Российские власти нашли способ избежать помощи малообеспеченным слоям населения в приобретении жилья

Теперь гражданам России, которые не в состоянии приобрести или обслуживать уже имеющееся у них жилье, будут предоставляться квартиры в аренду.

«Проведенная приватизация привела к тому, что мы сегодня имеем класс бедных собственников, которые не могут обслуживать свою собственность. Встал вопрос о развитии новых типов жилья, которое предоставляется в найм», - цитирует РИА «Новости» заместителя председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Елену Николаеву.

Действительно, для властей намного выгоднее не тратить свои деньги на помощь в приобретении квартир, а получать прибыль, пусть и небольшую, от сдачи этого жилья в аренду.

Впрочем, как пообещала Николаева, рассматривается возможность разработки механизмов, которые позволят арендовать жилье пожизненно, с правом передачи его аренды по наследству.

О необходимости создания доходных домов в России говорят уже не первый год, а в ряде регионов и вовсе было начато строительство такого рода объектов недвижимости. Так, например, пилотные проекты АИЖК по продукту «Арендное жилье» были запущены в Новосибирской и Калужской областях. Окончание их строительства должно завершиться уже в этом году, пишет «Эксперт online».

Схема продукта следующая: на стадии завершения строительства аккредитованные партнеры агентства будут предоставлять управляющей компании ипотечный кредит на покупку квартир у застройщика. Управляющая компания, в роли которой, как предполагается, выступит инвестор, из своих средств выплатит не менее 30% стоимости квартир, а также гарантирует арендную ставку, которая устроит нанимателей. Погашение ипотечного кредита планируется за счет получения средств от сдаваемого в аренду жилья.

При этом арендная ставка в таких домах, по заверениям сторонников проекта, будет ниже рыночной. На деле же оказывается, что арендовать жилье будет действительно дешевле, но не настолько, как это деклариуется. Издание приводит пример: в Новосибирской области рыночная арендная ставка составляет 16 тысяч рублей в месяц, а в доходных домах — 12 тысяч рублей. В Москве, Санкт-Петербурге и других городах-миллионниках этот разрыв может быть еще меньше.

Кроме того, эксперты, опрошенные изданием, сошлись во мнении, что в столице строительство доходных домов перспектив не имеет.

«В столице возведение доходных домов невыгодно самим застройщикам из-за дефицита земли и большого срока окупаемости. Таким образом, арендные ставки в доходных домах оказываются очень высокими. Они сопоставимы с арендой элитного жилья – от 71 тыс. рублей в месяц, что в принципе противоречит самой концепции доходного дома», - рассказала руководитель управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость» Галина Киселева.

По мнению эксперта, более-менее перспективным может стать создание доходных домов в Московской области, однако при нынешнем уровне развития инфраструктуры, в том числе транспортной, поедут ли туда наниматели — большой вопрос.

Впрочем, другие эксперты считают, что создание доходных домов — жизненная необходимость в свете грядущего нового налога на недвижимость. Напомним, что новый налог будет высчитываться не на основе оценки БТИ, а от рыночной стоимости жилья. Таким образом, огромное количество малообеспеченных людей, владеющих дорогим жильем, окажется неспособным выплачивать налог, а потому будет вынуждено продавать свои квартиры. В этом случае они смогли бы поселиться в доходном доме.

Кроме того, существует целая прослойка населения, которая не может приобрести собственное жилье даже в кредит, но и не имеет права претендовать на социальное жилье, так как уровень дохода не позволяет признать их малоимущими. Для оказавшихся в таком «подвешенном» состоянии семей арендное жилье может оказаться лучшим выходом из ситуации.

Вопрос в том, каким образом будет высчитываться арендная ставка на жилье такого типа: с потолка по указке сверху или исходя из прожиточного минимума, установленного для каждого российского региона. Не окажется ли так, что платить за аренду жилья будет дороже, чем выплачивать кредит по ипотеке? Эти вопросы законодателям необходимо решить в первую очередь.

Впрочем, опыт создания доходных домов в нашей стране уже был. В царское время в Москве и Санкт-Петербурге существовало порядка 600 доходных домов, где самая дешевая комната стоила 6 рублей в месяц при средней зарплате квалифицированного заводского рабочего в 35 рублей. Чуть больше пятой части — не скажешь, что неподъемно.

Средняя зарплата в нынешней России — около 25 тысяч рублей. При арендной ставке в 10-15 тысяч рублей получается, что половину зарплаты придется отдавать только за аренду жилья, а это уже выгодным предложением не назовешь. И ставку в 5 тысяч рублей в месяц сегодня устанавливать никто не станет — не выгодно. Это уже не говоря о пенсионерах, инвалидах и других социально незащищенных группах населения, облагодетельствовать которых, по словам законодателей, призваны доходные дома.

Вариантом решения этого вопроса может быть установление арендной ставки на основании информации о доходе арендатора, но, во-первых, серые зарплаты и поддельные справки никто не отменял, а во-вторых, индивидуальный подход в нашей стране успехом у чиновников никогда не пользовался.